Sahabat entrepreneur, salam hebat luar biasa ! Kali ini saya akan membahas sedikit tentang dunia properti. Saya bukan ahli properti tetapi saya termasuk investor properti dan saya juga investasi di aparterment, hotel, tanah, ruko dan rumah.

Tetapi ada “7 Bahasa Properti Yang Harus Anda Ketahui” ini adalah pengetahuan dasar apa saja itu?

Appraisal

Appraisal adalah proses penilaian harga properti yang biasanya dilakukan oleh pihak independent seperti KJPP (Kantor Jasa Penilaian Publik). Nilai ini sering digunakan untuk menilai harga wajar sebuah properti atau ada juga appraisal dari pihak bank atau pihak yang meluncurkan kredit biasanya mereka punya appraisal internal. Kalau appraisal internal, mereka akan memberikan penilaian berapa layaknya nilai harga properti ini dan dia akan meluncurkan dana disesuaikan dengan kondisi financial anda itu namanya nilai taksir. 

Cash Flow Positif

Artinya uang yang masuk berupa pendapatan lebih besar daripada pengeluaran. Sebagai contoh anda mau kredit di bank untuk KPR tapi misalkan gaji anda 10 Juta. Kemudian anda hari ini mau mengambil kredit contohnya 3,5 Juta nah itu tidak bisa karena bank itu paling besar memberikan sebuah angsuran yang wajar untuk setiap bulannya adalah 30% daripada jumlah pendapatan anda kecuali anda punya pendapatan yang lain. Kenapa bank harus menilai 30%? karena satu-satunya sumber income anda adalah gaji. Kalau gaji anda adalah 10 Juta berarti 30% nya adalah 3 Juta. Berarti jumlah maksimal angsuran KPR yang bisa diberikan oleh bank adalah 3 Juta. 

Terus sisahnya 7 Juta apa? Bank menganggap itu adalah dana darurat untuk keperluan sehari-hari dan sebagainya. Jadi tidak mungkin bank memebrikan sebuah angsuran melebihi daripada jumlah 30% dari pendapatan utama anda kecuali anda bisa membuktikan sama bank bahwa anda punya sumber pendapatan yang lain. Misalkan sumber pendapatan yang lain yaitu usaha kecil-kecilan yang mana kelihatan di rekening bank ini masuk sekian berarti anda bisa mengangsur sebanyak 3,5 Juta itu namanya cash Flow Positif

Occupancy Rate

Presentase dalam jumlah kamar yang disewa dengan jumlah seluruh kamar untuk properti tersebut sehingga semakin tinggi presentasi occupancy ratenya makan semakin bagus. Jadi artinya ini kredit yang akan dicairkan untuk rumah kost atau rumah hotel. Nah kredit itu jufa akan melihat berapa jumlah trafik atau orang yang menghuni, kalau occupancy ratenya semakin tinggi contohnya 70-80% kreditnya juga bisa dicairkan cukup bagus karena disitu ada sumber pendapatan.

Floating Rate

Floating rate artinya suku bunga yang berbeda-beda tergantung suku bunga bank. Jadi misalkan fixed-rate itu biasanya 3 Tahun ada promo jadi 3 tahun ini mau terjadi krisis atau gejolak ekonomi pokoknya bunga yang di berikan 70% fixed-rate itu selama 3 tahun. Itu artinya anda sudah di kunci bunganya selama 3 tahun 8% tapi kalau misalkan di tahun ke-4 itu sudah berlaku floating rate. Floating rate yang di maksud adalah bunga yang tidak menentu misalkan bunga pasar saat itu 9% ya anda harus mengikuti bunga pasar 9% tapi kalau misalkan bunga pasar saat itu sudah menurun lagi 7% ya anda lebih profit 7%. Tapi fixed-rate itu sudah dikunci selama tahun jadi istilah-istilah dasar ini anda harus paham.

Capital Gain

Capital gain adalah keuntungan yang di dapat dari hasil penjualan properti jadi properti itu capital gainya seperti ruko, tanah. Nilai harga propertinya dari tanah dan bangunan. Kalau misalnya nilai tanah dan bangunan mengalami kenaikan maka ketika anda beli 1 Miliar  kemudian anda jual 2 Millliar maka anda mendapatkan keuntungan  1 Milliar dalam jangka waktu tertentu. Itu berarti anda mendapatkan keuntungan dari properti tersebut dari capital gain yaitu penjualan hasil properti, tanah maupun penjualan bangunannya. 

Yield 

Yiedl artinya keuntungan yang di dapat dari nilai sewa setahun di bagi harga properti misalkan harga properti satu tahun 1 Milliar dan harga sewanya 30 Juta per tahun. Nah berarti itu kan kurang lebih 3% maka yield properti tersebut adalah 3%. Kalau misalkan properti itu dikontrakkan anda mendapat yield 3% kalau anda punya aparterment ataupun hotel itu disewakan dan anda mendapatkan hasil sewa itu berarti anda mendapat yield. Kalau properti memang ada dua keuntungan  yaitu yang pertama capital gain yang kedua yield. Memang sangat benar sekali dan menurut saya properti itu sangat produktif kalau mau di jual tidak mudah tetapi selama capital gainnya tetap naik kemudian yieldnya juga memberikan imbal hasil yang lumayan maka properti itu bisa di jadikan passive income. Sekarang properti yang bisa dijadikan passive income seperti rumah kost, aparterment, hotel dan rumah yang di kontrakan.

Tapi sekali lagi kalau menurut Robert Kiyosaki rumah itu tidak bisa dikatakan aset menurut baliau liability mengapa itu? ya itu sudut pandang beliau karena menurut beliau rumah itu perawatannya mahal jadi kalau perawatannya mahal meskipun disewakan hasil kontrakannya itu tetap tujuannya untuk merenovasi kembali dan akhirnya hasilnya ga seberapa. Jadi belum bisa dikatakan itu sebuah aset dan rumah itu kalau gak ada yang sewa pasti rusak.

Rental Guarantee

Rental Guarantee adalah jaminan sewa dari manajemen properti kepada pemilik properti yang rata-rata angka wajarnya 5-6% pertahun. Biasanya developer yang properti menjual aparterment itu biasanya dia memberikan rental guarantee 2 tahun di awal untuk menarik daya minat pembeli. Contohnya dia garansi pasti ada penyewa akan dicek selama 2 tahun kemudian tahun ketiga tidak ada rental guarantee lagi tetapi tergantung occupancy nya. Biasanya rental guarantee diberikan kepada mereka yang punya unit properti dan mereka menjual kepada si investor.

Jadi ini adalah 7 istilah properti pemula yang harus anda ketahui minimal kalau anda sudah ketahui setidak-tidaknya anda punya pengetahuan setelah anda membaca artikel ini.